Transformatie verpleeghuis naar woonzorgcentrum
Sinds dit jaar is Amsterdam Zuid-Oost een nieuw woonzorgcentrum van Cordaan rijker. Het voormalige verpleeghuis Gaasperdam transformeerde de afgelopen jaren tot een multifunctionele locatie met zorg, ondersteuning, opvang, ontmoetingsplekken en woonruimtes voor mensen met een beperking. Nancy Wilmink van Cordaan vertelt over de leerervaringen uit de vastgoedtransformatie, die werd gerealiseerd vanuit een unieke ketensamenwerking met Facilicom en Ucility.
Al in 2016 gingen aan de Soestdijkstraat in Amsterdam Zuid-Oost de deuren open van het vernieuwde dagactiviteitencentrum voor volwassenen met een verstandelijke beperking. Sinds begin 2019 komen ook andere cliënten van Cordaan bij de vernieuwde locatie Gaasperdam over de vloer. Het voormalige verpleeghuis Gaasperdam werd de afgelopen jaren namelijk omgebouwd tot een multifunctioneel complex voor volwassenen en kinderen met een verstandelijke beperking.
De locatie Gaasperdam biedt nu onderdak aan kinderdienstencentrum De Kring, dat zorgt voor dagbesteding, ondersteuning en therapie voor kinderen en jongeren met een verstandelijke beperking die niet in het reguliere onderwijs terecht kunnen. In het weekend hebben zij de mogelijkheid te overnachten in het logeerhuis. Daarnaast zijn er in het complex 48 tweekamerwoningen gerealiseerd voor volwassenen met een verstandelijke beperking. De woningen zijn verdeeld over zes groepen met gezamenlijke ruimten zoals een huiskamer.
Krachten bundelen
Om de vastgoedtransformatie te realiseren sloot Cordaan een raamovereenkomst met drie zorgvuldig geselecteerde consortia. "Met DUET, een consortium van Facilicom en Ucility, pakten we in 2015 eerst de vernieuwing en uitbreiding van het dagcentrum in een van de vleugels van het voormalige verpleeghuis Gaasperdam op. Vervolgens bundelden we de krachten om het totaalplan voor de overige delen van het gebouw - ruim achtduizend vierkante meter - te ontwikkelen", vertelt Nancy Wilmink, projectmanager transformatie huisvesting bij Cordaan, en sinds het allereerste begin betrokken bij het project.
"We wilden nadrukkelijk geen traditionele bouwaanpak, waarbij wij als opdrachtgever precies aangeven wat we willen en de bouwer het bestek gaat uitvoeren", zegt Wilmink over de keuze om een raamovereenkomst te sluiten met consortia. "Cordaan bezit en huurt diverse gebouwen, die we ook zelf gebruiken. Het perspectief van de gebruikers willen we dus goed meenemen in de planvorming. Bovendien hebben we heel veel verschillende doelgroepen die we optimaal willen bedienen. Dat vraagt vaak om maatwerk. Tegelijkertijd willen we gebouwen zo multifunctioneel mogelijk ontwikkelen, zodat locaties in de loop der tijd aanpasbaar zijn aan nieuwe doelgroepen en nieuwe vormen van zorg en ondersteuning. Daarom willen we langdurig samenwerken met partijen die vanaf het begin van de planontwikkeling met ons optrekken en die snappen wie we zijn, voor welke uitdagingen we staan en wat onze doelgroepen nodig hebben."
Expertise van de juiste partijen
DUET verbindt de expertise van Breijer, de technisch specialisten van Facilicom Group, op het gebied van renovatie en projectmanagement met de oplossingen van Ucility, dat organisaties ontzorgt bij verbouwingen en verhuizingen. Wilmink: "Elk van onze gebouwen heeft mogelijkheden en beperkingen. Hoe kunnen we het optimale kwaliteitsniveau realiseren voor onze cliënten, binnen de financiële kaders die er zijn? Hoe kunnen we komen tot een gebouw dat niet alleen aan de functionele eisen voldoet, maar ook een inspirerende leef- en werkomgeving creëert?"
"Als mensenbedrijf met de missie om samen te werken aan een inspirerende leefomgeving voor iedereen heeft Facilicom Group daarvoor alle expertise, ervaring en gedrevenheid in huis", reageert Marco Goudriaan, projectleider bij Breijer Projecten, één van de divisies van Facilicom Group. "Ook als het gaat om een mentaliteit die zich kenmerkt door pragmatisme, resultaatgerichtheid en aandacht voor de mens passen Cordaan en Breijer perfect bij elkaar."
Lerende ketensamenwerking
Bij complexe vastgoedtransformaties is het onvermijdelijk dat er soms lastige situaties ontstaan. Bijvoorbeeld als de praktijk tegen (bouw)technische uitdagingen aanloopt, of als er bij één van de samenwerkende partijen personele wisselingen plaatsvinden. Wilmink ziet dat de consortiumpartners tot een geslaagde werkwijze zijn gekomen. "Je leert elkaar tijdens zo'n langlopend project goed kennen. Je kunt wel van tevoren allerlei afspraken en ambities vastleggen, maar die moeten ook nog in de praktijk werken. Zo kwamen in de eindfase van het project de vloerenleggers niet op tijd opdagen, en werden de verkeerde kozijnen afgeleverd. Dan wordt de afgesproken opleverdatum wel even spannend, vooral als er met de verschillende gebruikers een datum van ingebruikname is afgesproken. Als consortium ga je dan niet naar elkaar wijzen, maar denkt iedereen constructief mee over een oplossing en nemen we allemaal onze eigen verantwoordelijkheid."
"We zijn echt tot een lerende ketensamenwerking gekomen waarin we wederzijds nieuwe ervaringen en inzichten opdoen, die ook lessen opleveren voor onze andere projecten", concludeert Wilmink. "Cordaan weet bijvoorbeeld steeds beter wat het consortium aan informatie van ons nodig heeft om een project op te starten en er het beste uit te halen."
Van planfase tot bouw
Uiteenlopende doelgroepen die in verschillende tijdsfasen op één locatie een plek krijgen. Dat was een van de uitdagingen waarvoor het consortium zich gesteld zag. Wilmink: "De diverse onderdelen van het complex worden afzonderlijk ontwikkeld en gebouwd, maar moeten uiteindelijk natuurlijk wel op elkaar aansluiten. Bijvoorbeeld als het gaat om de waterinstallaties en de maatregelen voor brandveiligheid. Door samen een integraal plan op te stellen konden we de raakvlakken en knelpunten tijdig identificeren."
Ook in de bouwfase was de nauwe samenwerking tussen de consortiumpartners een kritische succesfactor. "Het dagcentrum was al in bedrijf terwijl de verbouwing in de andere gebouwen nog in volle gang was. Teammanagers en medewerkers verleenden alle medewerking, maar de overlast moest wel geminimaliseerd worden voor de kwetsbare mensen die bij ons over de vloer komen. DUET heeft dat heel goed gedaan. Er zijn bijvoorbeeld op verschillende momenten leuke activiteiten georganiseerd voor en met onze cliënten."
Goed opdrachtgeverschap
Wat zou Wilmink willen meegeven aan andere vastgoedprofessionals die te maken hebben met een complexe transformatie-opgave? "Ook al denkt een consortium goed met je mee, je moet als opdrachtgever toch goed weten wat je nodig hebt en wat je precies van opdrachtnemers vraagt", benadrukt Wilmink. "Goed opdrachtgeverschap is soms best moeilijk. Cordaan heeft heel specifieke doelgroepen met bijzondere behoeften die in de loop der jaren ook nog eens kunnen veranderen. Daarom moeten we aan consortiumpartners heel goed kunnen uitleggen wat we van hen verwachten en welke randvoorwaarden er gelden."
Cordaan had voor de locatie Gaasperdam aanvankelijk geen programma van eisen; dit maakten de partijen gezamenlijk in de fase van het schetsontwerp. De ervaringen hebben geleerd dat het toch noodzakelijk is om wensen, opties en keuzes vooraf vast te leggen. "Daarmee ben je transparant en duidelijk over wat je waarom doet en voorkom je dat er interpretatieverschillen en al te veel discussies ontstaan. Natuurlijk is de praktijk altijd weerbarstig en kan er sprake zijn van voortschrijdend inzicht, zeker bij langlopende projecten. Het vraagt goed opdrachtgeverschap van Cordaan hoe we daar mee omgaan. Na een interne weging kan het betekenen dat we een beroep moeten doen op de flexibiliteit van een consortium."
Volgens Wilmink is een consortium niet voor elk vastgoedproject in de zorg een must. "Bij Cordaan stond een aantal grote verbouwingen op stapel: we hadden voor meerdere grote projecten met verschillende doelgroepen bouwpartijen nodig. Dan is het verstandig om voor een langere periode met partijen een samenwerking aan te gaan, want dan doe je ook gezamenlijk kennis en ervaring op die je in een volgend project meteen te gelde kunt maken. Bij een klein of incidenteel project ligt dat anders."
Kennisdeling
Kennisdeling over de opgedane ervaringen is een belangrijk onderdeel van de aanpak van Cordaan en DUET. "Er staan nog meerdere locaties in onze projectenplanning. Om deze klus te klaren willen we graag samenwerken met partijen die ons en onze doelgroepen kennen en samen met ons leren. Op dit moment is DUET actief op drie projecten van Cordaan, die zich elk in een andere fase bevinden. Het consortium zorgt voor continuïteit en voor kennis en kunde die we direct kunnen toepassen in andere projecten."
"Als ketenpartners verbinden we ons aan een langetermijndoel", vult Goudriaan aan. "Dat is een goede basis om samen te leren van de obstakels die we onderweg tegenkomen en de oplossingen die we daarvoor bedenken. Die leerervaringen willen we ook graag delen met de rest van Nederland. We staan tenslotte aan de vooravond van een enorme vastgoedtransformatie in de zorg. Hoe mooi is het dan als ook anderen kunnen profiteren van de expertise die wij nu opdoen binnen deze unieke constructie?"
Lol maken
Op de locatie Gaasperdam is inmiddels de nazorgfase aangebroken. Wat speelt er in de praktijk, welke storingen doen zich voor en waar lopen gebruikers tegenaan? "De issues worden snel en zorgvuldig opgepakt", zegt Wilmink. "Tot en met de laatste fase trekken we echt samen op. We zijn bijvoorbeeld gezamenlijk tot de conclusie gekomen dat we in een van de ruimten waar kinderen verblijven niet de juiste materiaalkeuze hebben gemaakt. We nemen nu gezamenlijk de beslissing hoe we dat gaan oplossen." Net als in de eerdere fasen van het project gebeurt dat op een constructieve en relatiegerichte manier", zegt Wilmink. "Tijdens een complex transformatieproject is er soms gedoe over een planning of budget. Maar we zitten vaak met elkaar om tafel en hebben dan ook gewoon veel lol. Dat werkplezier vind ik ook heel belangrijk in de samenwerking."
